Modellrechnungen sind immer mit Vorsicht zu genießen, vor allem dann, wenn nicht jeder Parameter des Modells klar ist. Das gilt natürlich auch für Mietpreis-Berechnungen. Spätestens seit Veröffentlichung dieses Artikels ist aber eindeutig, dass viele ein 8-Quadratmeter-Zimmerchen mit Dachschräge im Herzen der Stadt mit seinen 29 Euro pro Quadratmeter erheblich zu teuer finden. Sind acht Quadratmeter für insgesamt 232 Euro warm in einer 80-Quadratmeter-Wohnung ungewöhnlich oder gar dreist?
Der Mietspiegel der Stadt Würzburg von 2023 gibt in einer eigenen Modellrechnung Aufschluss, was so eine 80-Quadratmeter-Wohnung derzeit durchschnittlich kostet. Und welche Faktoren dabei zu berücksichtigen sind.
Kalt-Nettomiete im Würzburger Mietpreis-Durchschnitt bei 7,40 bis 13,64 Euro
Um einen Durchschnitt zu ermitteln, spielte bei der Befragung von 4.000 Bürgerinnen und Bürgern zunächst das Baujahr der Immobilie eine Rolle. Zwischen 7,40 Euro und 13,64 Euro kostet der Quadratmeter kalt in Würzburger Wohnungen, die zwischen 1900 und 2023 gebaut wurden. Um bei unserem 8-Quadratmeter-Beispiel in der zugehörigen 83-Quadratmeter-Wohnung zu bleiben: Wenn wir von einem Haus aus den 80er-Jahren ausgehen, würde die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter zunächst irgendwo zwischen 7,96 und 8,23 Euro liegen. Das Baujahr ist in der betreffenden Wohnungsanzeige aber unbekannt, daher ist das eine fiktive Annahme.
8 qm x 8,23 Euro = 65,84 Euro
Vorerst ist das erst einmal eine Milchmädchenrechnung, da die Wohnfläche auch außerhalb des Zimmers mitbenutzt wird, der Stadtteil, in der sich die Wohnung befindet und darüber hinaus noch andere Faktoren eine Rolle spielen. Außerdem sind in diesem Preis noch keine Grundsteuerzahlungen, Müllgebühren, Kosten für Wasserversorgung und Energiekosten enthalten. Auch nicht, ob es beispielsweise eine Küche in der Bude von Seiten des Vermieters gibt oder ein Stellplatz für ein Auto benutzt werden kann. Somit wird unser kleines Zimmer im Dachgeschoss im Laufe der Berechnung noch eine gute Nummer teurer werden.
Netto-Kaltmieten pro Quadratmeter in Würzburg 2023 – ein Durchschnitt. Foto: Mietspiegel Würzburg
Welche Faktoren geben Abzüge und Pluspunkte bei Wohnungen?
Laut Würzburger Mietspiegel sind folgende Punkte relevant für Zuschläge und Abschläge beim Quadratmeterpreis in Wohnungen:
- Vollsanierung seit 2010, wenn Baujahr vor dem Jahr 2000 (Pluspunkte)
- Teilsanierung seit 2010, wenn Baujahr vor dem Jahr 2000 (Pluspunkte)
- Wohnfläche von mindestens 100 Quadratmetern (Pluspunkte)
- Dusche statt Badewanne vorhanden (Pluspunkte)
- Fußbodenheizung (Pluspunkte)
- Fenster im Bad (Pluspunkte)
- Bei Häusern: Zweites Bad vorhanden (Pluspunkte)
- Parkett oder Korkboden (Pluspunkte)
- Mitnutzung eines Gartens (Pluspunkte)
- Stellplatz oder Garage (Pluspunkte)
- Barrierearme Ausstattung (Pluspunkte)
- Aufzug (Pluspunkte)
- Alter PVC- oder Teppichboden (Minuspunkte)
- Durchschnittlicher Lärmpegel unter 35 db (Minuspunkte)
- Wohnung im Erdgeschoss (Minuspunkte)
- Keine Zentralheizung (Minuspunkte)
- Ölheizung (Minuspunkte)
- Veraltete Wärmeerzeuger/Heizungen seit 2010, wenn Baujahr vor dem Jahr 2000 (Minuspunkte)
- Lage (aufgeteilt in drei Zonen, Zone 2 liegt in der Innenstadt und hat einen hohen Einfluss auf den Mietwert) (Plus- oder Minuspunkte je nach Lage)
Bei unserer 80-Quadratmeter-Wohnung in der Innenstadt mit ihrem kleinen 8-Quadratmeter-Studenten-Zimmerchen wird also schon einmal die Lage mit vielen Pluspunkten bewertet, auch eine Zentralheizung und vermutlich ein Fenster im Badezimmer fallen ins Gewicht. Wenig kann zu Sanierungsmaßnahmen gesagt werden, genauso wie zur Beschaffenheit und Materialwahl der Fußböden und dem Lärmpegel in der Dachgeschosswohnung.
Modellhafte Vergabe von Punkten einer 80-Quadratmeter-Wohnung in der Innenstadt. Foto: Mietspiegel Würzburg
Mietspiegel zeigt in einer Modellrechnung Durchschnittswert für 80 Quadratmeter
Die Stadt Würzburg hat im Mietspiegel ein Beispiel für eine größenmäßig vergleichbare Wohnung durchgerechnet:
Modellrechnung für eine 80-Quadatmeter-Wohnung in der Innenstadt aus den 80ern. Foto: Mietspiegel Würzburg
Wenn wir bei einer Netto-Kaltmiete von 727,44 Euro für 80 Quadratmeter landen und von durchschnittlich ermittelten Nebenkosten von 4,97 € pro Quadratmeter ausgehen, landen wir am Ende bei einer Warmmiete von 1.125,04 Euro.
Ein Quadratmeter kostet in dieser Wohnung somit:
1.125,04 / 80 = 14,06 Euro
Und für unser 8-Quadratmeter-Zimmerchen:
8 x 14,06 Euro = 112,50 Euro
Für unser kleines Zimmer würde das bedeuten, dass acht Quadratmeter 112,50 Euro im Durchschnitt kosten, darauf schlagen sich dann noch anteilige Mitbenutzungen von gemeinschaftlich genutzten Wohnflächen wie der Küche und dem Bad auf und Parameter, ob es beispielsweise einen Garten gibt oder nicht sowie Kosten für Internet und Strom.
Was Strom und Internet jährlich in einer Vierer-WG kosten
Beim Stromverbrauch kalkulieren wir für 80 Quadratmeter laut Wemag-Studie mit 2.720 kWh jährlich, was bei 40 Cent pro Kilowattstunde zu einem Gesamtpreis von 928 Euro pro Jahr führt. Gehen wir für das Internet mit Kosten von 20 Euro pro Monat und daraus resultierenden Jahreskosten von 240 Euro obendrauf aus und ergänzen das noch mit weiteren 220 Euro GEZ-Gebühren, fallen hier nochmal für Strom, Rundfunkgebühren und Internet 1.388 Euro im Jahr an. Bei einem Vier-Personen-Haushalt bedeutet das also eine jährliche Belastung von 347 Euro oder monatlich 29 Euro pro Person.
Für unser 8-Quadratmeter-Zimmerchen bedeutet das:
112,50 Euro + 29 Euro = 141,50 Euro monatlich
Das würde etwa im Durchschnitt so ein Zimmer ohne Berücksichtigung der flächenmäßigen Mitbenutzung von Küche und Bad kosten können. Da wir die Größe der Gemeinschaftsfläche nicht kennen, können wir auch keine Umlage bilden. Gehen wir aber fiktiv von 20 Quadratmetern gemeinschaftlich genutzter Fläche von vier Personen aus, würde das monatlich zu Mehrkosten von 70,30 Euro pro Person führen.
Der ermittelte Modell-Gesamtpreis für unser 8-Quadratmeter-Reich:
141,50 Euro + 70,30 Euro = 211,80 Euro monatlich
Dieser Preis gilt für die gezeigte Modellrechnung der Stadt, ohne genau zu wissen, welche Zu- und Abschläge bei den genannten Faktoren für die Wohnung im eingangs erwähnten Artikel eine Rolle spielen.
Die 232 Euro Warmmiete für acht Quadratmeter in besagter Würzburger WG scheinen daher zwar kein günstiger Schnapp, aber weit weg von einem utopischen Mietwucher oder purer Dreistigkeit zu sein. Vielmehr zeigt die von uns titulierte „Besenkammer“: Wohnen ist nicht nur für Studierende, sondern auch generell in Würzburg recht teuer geworden!