Symbolbild Wohnen. Foto: Pascal Höfig
Symbolbild Wohnen. Foto: Pascal Höfig

Zulässige Mieterhöhung – die wichtigsten 5 Punkte

Dass die Mieten in Würzburg stetig ansteigen und langsam unbezahlbar werden, ist leider kein Geheimnis. Auch der Bau von neuen Wohnungen ändert daran nichts, wie kürzlich eine Studie zeigte. Da stellt sich schnell die Frage, was muss ich mir als Mieter eigentlich alles gefallen lassen, wenn der Vermieter die Miete schon wieder erhöhen will. Was ist zulässig?

Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhungen unterliegen strengen gesetzlichen Regelungen. So darf der Mietpreis nur erhöht werden, wenn ein Mietobjekt modernisiert wird, eine Index- oder Staffelmiete vertraglich vereinbart wurde oder der ortsübliche Vergleichswert noch nicht erreicht ist. Bei den Modernisierungsmaßnahmen ist zwingend zu unterscheiden, ob die Arbeiten eine Instandhaltung oder tatsächlich eine Modernisierung bewirken. Nur die Kosten für eine Modernisierung kann der Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen. Arbeiten, die lediglich der Aufrechterhaltung der Wohnung dienen, fallen hierunter nicht. Jedoch kann der Vermieter bis zu 11 Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Jahresmiete aufrechnen.

Vertraglich vereinbarte Index- oder Staffelmiete

Eine Mieterhöhung ist auch bei den sog. Index- oder Staffelmieten der Fall. Allerdings wurden diese bereits bei Vertragsschluss ausdrücklich von Vermieter und Mieter vereinbart. Bei einer Indexmiete wurde beschlossen, dass sich die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Bei der Staffelmiete hingegen erhöht sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag. Der Mieter muss nicht jeder Erhöhung erneut zustimmen. Allerdings kann der Vermieter die Miete auch nicht mehr zusätzlich erhöhen.

Anpassung an den ortsüblichen Vergleichswert

Daneben kann der Vermieter nur die Miete erhöhen, wenn sie unter dem ortsüblichen Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen liegt. Das ist die absolute Obergrenze. Liegt die bisherige Miete unter dem ortsüblichen Vergleichswert, gilt noch die Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Danach darf der Mietpreisaufschlag innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent sein. In Würzburg, so hat die Bayerische Regierung beschlossen, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Fristen und schriftliche Ankündigung

Der Vermieter darf die Miete nur dann an den ortsüblichen Mietspiegel angleichen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ankündigen kann der Vermieter die Mietpreiserhöhung allerdings schon früher, nämlich 1 Jahr nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung. Dem Mieter muss dann eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats eingeräumt werden. Wurde die Miete allerdings erst vor kurzem aufgrund einer Modernisierung erhöht und soll nun an die ortsüblichen Vergleichswert angepasst werden, gilt diese Frist nicht.

Die Mieterhöhung muss dem Mieter durch den Vermieter schriftlich angekündigt werden. Eine mündliche Mitteilung genügt nicht.

Zustimmung erforderlich

Bei einen Mietvertrag handelt es sich um einen Vertrag, den zwei Parteien einvernehmlich geschlossen haben. Daher bedarf es bei einer Änderung des Vertrages, wie der Änderungen des Mietpreises die Zustimmung von beiden Seiten. Der Vermieter kann also nicht einfach die Miete erhöhen, sondern der Mieter muss zustimmen. Der Mieter hat zwei Monate Zeit zu überlegen, ob er zustimmt. In diesem Zeitraum steht dem Mieter auch ein besonderes Recht zu, den Vertrag zu kündigen.

Grundsätzlich hat der Mieter eine Pflicht der Erhöhung zuzustimmen, sofern diese rechtlich zutreffend begründet worden ist. Stimmt er der Mieterhöhung nicht zu, so kann der Vermieter die Miete nicht einfach erhöhen. Auch kann der Vermieter aus diesem Grund nicht den Vertrag kündigen. Seine einzige Möglichkeit ist die Zustimmung beim Gericht einzuklagen.

Da die Sache mit den hohen Mietpreisen nicht schon genug Stress und Sorgen bereitet, gibt es natürlich noch immer die lieben Nachbarn. Welche 8 Typen von Nachbarn jeder kennt, kannst du hier nachlesen.

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