Wohnen in Würzburg: Möglichkeiten und Grenzen

Würzburg gehört zu den sechs großen Städten im Freistaat Bayern. Aufgrund seiner Lage und der Tatsache, dass die Einwohner in Würzburg eine infrastrukturell gute Situation vorfinden, steigt die Bevölkerung – auch durch Zuzüge – an. Parallel sorgt die Tatsache, dass Würzburg eine Universitätsstadt ist, für überregionale Einflüsse. Fakt ist, dass sich Würzburg in den letzten Jahren gut entwickelt hat. Die Nachfrage nach Wohnraum führt zu steigenden Preisen – und zwar sowohl in Bezug auf Mietwohnungen als auch beim Wohneigentum.

Rechnen sich Investitionen?

Welche Möglichkeiten haben Interessenten heute in Würzburg? Prinzipiell folgt die Stadt Würzburg (circa 128.000 Einwohner) damit einem Trend, den Experten deutschlandweit beobachten. In den letzten Jahren sind die Preise für Wohneigentum deutlich gestiegen. So beziffert der vdp Immobilienpreisindex für das vierte Quartal 2017 die Steigerung auf acht Prozent für den gesamten Immobilienmarkt. In einzelnen Top-Bereichen sind die Preise sogar zweistellig – gegenüber dem Quartal im Vorjahr – gestiegen. Bleibt die Frage, ob sich Investitionen im Immobiliensektor überhaupt noch rechnen?

Preisentwicklung für Grundstücke

Allgemeine Preistrends für das Bundesgebiet sind – wie der vdp Index zeigt – ohne weiteres zu bekommen. Für einzelne Regionen sieht die Situation anders aus. Im Bereich der Metropolregionen finden regelmäßige Erhebungen statt. Für Städte von knapp 100.000 Einwohner oder den ländlichen Raum bleibt bei Preisaussagen immer noch eine gewisse Unsicherheit.

Würzburg eine der teuersten Städte

Im Hinblick auf Würzburg ist die Datenlage – auch aufgrund fehlender Infos der Stadt – eher dünn. Für Einschätzungen müssen daher unterschiedliche Quellen herangezogen werden. Auch, wenn deren Methodik nicht immer nachvollziehbar ist – in Würzburg sind im Wohnraumsegment die Preise in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Einerseits macht sich dies bei den Mieten bemerkbar. Auf der anderen Seite müssen potenzielle Käufer immer tiefer in die Tasche greifen. Nicht umsonst galt Würzburg schon im Jahr 2015 als eine der teuersten Städte Deutschlands.

Deutliche Preissprünge

Kaufinteressenten haben speziell bei größeren Immobilien zuletzt deutliche Preissprünge verkraften müssen. Wann dieser Trend beginnt, sich abzukühlen und wie schnell die Preise sich entgegengesetzt der aktuellen Situation entwickeln, bleibt am Ende Kaffeesatzleserei.

Abenddämmerung über Würzburg. – Foto: Pascal Höfig

Abenddämmerung über Würzburg. – Foto: Pascal Höfig

Mieten vs. Kaufen

Prinzipiell suchen angesichts niedriger Zinsen für Baugeld viele Haushalte nach Wohnraum zum Kaufen. Ist das Mieten ein Auslaufmodell? Beide Varianten haben – auch in Würzburg – ihre Vor- und Nachteile.

Das Thema Mieten

Mietwohnungen haben zwei große Vorteile. Deren Bewohner sind sehr flexibel und können beispielsweise auf eine berufliche Veränderung innerhalb kurzer Zeit reagieren. Auf der anderen Seite müssen sich Mieter weder um Instandhaltung noch Reparaturen kümmern. Auf der anderen Seite werden Mieter immer wieder mit Mieterhöhungen konfrontiert und müssen sich mit dem Gedanken abfinden, dass mit der Miete kein Eigentum entsteht.

Das Thema Kaufen

Wohneigentum schafft einen bleibenden Wert und sorgt fürs Alter vor. Mit jeder Rate, welche an die Bank geht, gehört ein Stück Haus oder Wohnung dem „Eigentümer“. Speziell, wenn der Kredit getilgt ist, machen sich die Vorteile – auch in Bezug auf den geschaffenen Wert – bemerkbar. Allerdings hat Kaufen den Nachteil, dass Haushalte damit deutlich unflexibler werden. Und eine Wohnimmobilie kostet – aufgrund von Reparaturen – Geld.

Wertsteigerung zu erwarten

Die Entscheidung wird auch vor dem Hintergrund getroffen, dass mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist. Wie strapazierfähig dieser Anspruch am Ende sein wird, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Gerade Fertighäuser haben oft die Eigenschaft einer nicht optimalen Wertentwicklung.

Langfristig denken & mehr investieren

Massivhäuser, nachhaltig und mit Fokus auf Energiespareffekte gebaut, können hier im Vergleich nicht selten deutlich Pluspunkte sammeln. Anbieter wie Viebrockhaus, die sich auf diese Art von Neubauten spezialisiert haben, geben explizit Garantie auf ihre Arbeit und bestätigen damit, dass der hochwertige Neubau auch eine Investition in die eigene Zukunft ist. Vor allem Häuser, die energetisch effizient sind, rechnen sich hier langfristig, da die laufenden Kosten deutlich geringer sind, als in einem Haus mit dünnen Wänden und nur wenig Dämmung. Das ist auch der Grund, warum es sich hier durchaus lohnt etwas mehr zu investieren und langfristig zu denken, als nur schnell ein Dach über dem Kopf zu haben. Aber: Am Ende passen Wunsch und Wirklichkeit (aufgrund der Kosten) nicht immer perfekt zusammen, so dass hier jeder sein Optimum finden muss.

Worauf ist beim Hauskauf zu achten?

Wer sich für Wohneigentum entscheidet, muss ganz unterschiedliche Aspekte im Hinterkopf behalten. Hierzu gehört beispielsweise die Tatsache, dass bei einer Eigentumswohnung nicht frei über alle Aspekte entschieden werden kann – Stichwort Gemeinschaftseigentum. Und Käufer blenden beim Traum vom eigenen Haus mitunter aus, dass Nebenkosten die Bilanz belasten können. Wie sehen die Aspekte im Einzelnen aus?

Bestand immer prüfen

Nicht jeder Käufer interessiert sich für einen Neubau. Gerade innenstadtnah geht´s oft nur über den vorhandenen Bestand. Wer hier kaufen will, sollte sich unbedingt um einen Sachverständigen bemühen, der die Bausubstanz unter die Lupe nimmt. Hinter einer schönen Fassade können sich durchaus Mängel verbergen, welche nur das geübte Auge erkennt.

Nebenkosten kalkulieren

Neben dem Makler halten beim Hauskauf auch Notar und Grundbuchamt sowie Sachverständige die Hand auf. Generell ist jedem Haushalt zu raten, die Nebenkosten für den Kauf der Immobilie zu kalkulieren. Beim Notar bzw. im Zusammenhang mit dem Grundbuch richten sich die Kosten nach einem festgelegten Gebührenverzeichnis. An anderer Stelle besteht Spielraum für Verhandlungen. Generell sollte mit Kosten zwischen 5 bis 10 Prozent zusätzlich gerechnet werden.

Eigentumsverhältnisse klären

Das Thema Gemeinschaftseigentum wurde bereits angesprochen. Was passiert, wenn Wege zum Grundstück anderen Eigentümern gehören? Hier kann es zu Überraschungen kommen. Zu empfehlen ist, solche Aspekte gründlich zu prüfen.

Flexible Finanzierung

Ohne einen Baukredit klappt es bei wenigen Haushalten. Heute sind Darlehen von 300.000 Euro durchaus im Rahmen des Normalen. Um so wichtiger ist ein hohes Maß an Flexibilität. Dieses wird unter anderem durch Sondertilgungen erreicht. Hier ist dem „Kleingedruckten“ entsprechend große Aufmerksamkeit zu schenken.

Fazit: Wohneigentum in Würzburg kaufen

Die letzten Jahre ist der Immobilienmarkt in einigen Regionen sprichwörtlich heißgelaufen. Gerade der Bestand gibt zunehmend weniger her – viele Familien entscheiden sich daher für den Neubau. Aber: Auch hier gibt es das eine oder andere Hindernis, mit dem gerechnet werden muss. Angehende Eigentümer müssen sich beispielsweise im Klaren darüber sein, wie hoch die Kaufnebenkosten sind. Werden diese ausgeblendet, droht sich der Bauherr in Würzburg schnell an der Immobilie zu verheben. Und auch die Gegebenheiten vor Ort – etwa in Bezug auf besondere Bauvorschriften oder stadtplanerische Rahmenbedingungen – müssen letztlich eine Rolle spielen. Nur wer alle Aspekte im Auge behält, kann sich am Ende entspannt in den eigenen vier Wänden zurücklehnen.

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